최근 전세로 자취를 시작했는데 전세사기를 당할까봐 걱정이 돼서 이것저것 찾아보느라 힘을 너무 쏟아 피곤했던 기억이 있습니다ㅠ 사기가 판치는 사회가 바뀌어야 하는게 맞지만, 그전까지 내가 사기를 당하지 않는게 가장 중요하다보니 열심히 공부한 기억이 있네요! 정보가 너무 흩뿌려져 있어서 배로 힘들었었는데, 이런 시간을 아껴서 좋은 매물 찾는데 쓰시라고 제가 공부한 내용을 바탕으로 전세사기를 예방할 수 있는 체크리스트를 정리해보았습니다. 여기저기 찾아볼 필요 없이 딱 이 글만 읽고 계약 하러가면 되도록 한 글에 압축해서 정리해보았습니다. 그럼 같이 알아보시죠!
정독하면 많은 도움이 되겠지만, 바쁘신 분들은 아래 체크리스트 로 점프하셔도 됩니다.
≣ 목차
1.시세확인
내가 거주할 공간의 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 시세 확인을 통해 내가 들어갈 집이 주변에 비해 합리적인지 확인할 수도 있고, 무엇보다 깡통전세 피해를 예방할 수 있습니다.
*깡통전세 : 주택 시세가 하락해 전세보증금보다 가격이 떨어진 상태를 의미합니다. 이런 경우, 주택을 팔거나 경매로 넘겨도 시세가 보증금을 초과하지 못해 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다.
시세는 주로 국토교통부 실거래가 공개시스템과 KB시세를 통해 확인하는 것이 좋습니다. 국토교통부 실거래가의 경우 실제로 거래된 가격을 공개하기 때문에 정확하고 신뢰할 수 있는 정보를 확인할 수 있습니다. 또한 아파트나 오피스텔의 경우, 보증보험기관이나 은행에서 KB시세를 우선 활용하여 주택 가격을 산정하기 때문에, 적정가 판단에 도움이 될 수 있습니다.
거래가 적은 빌라나 다가구주택이거나 신축이라 거래정보가 적은 경우에는 시세파악이 어려울 수 있습니다. 이땐 네이버 부동산 등의 사이트를 통해 인근 매물과 비교하며 대략적인 동네의 시세를 파악하거나, 해당 지역 부동산 중개사무소에 문의하는 것도 방법입니다.
시세를 확인하여 주택가격이 내 보증금보다 충분히 높은지 공식을 통해 계산하여 깡통매물 여부를 확인합니다. 보통 시세 x 70% - (내 보증금 + 선순위 보증금 + 집에 걸린 융자) < 0 이면 깡통전세일 가능성이 높습니다. 혹은 MBC에서 깡통전세 감별기를 만들었다고 하니 활용해보셔도 좋을 것 같습니다.
*선순위보증금: 계약하려는 집에 먼저 입주한 세입자들이 낸 보증금의 총합을 의미합니다. 혹시나 문제가 생기면 나보다 먼저 들어간 세입자들에게 보증금을 돌려주기 때문에, 후순위인 내 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 보통 없지만, 다가구주택에는 선순위 보증금이 있을 수 있습니다.
2. 공인중개사 & 집주인 신원 확인
입주하고 싶은 주택을 찾고 시세 파악을 통해 깡통전세 매물이 아니라는 걸 파악했다면, 계약을 준비해도 좋습니다. 아닌 경우가 더 많겠지만, 계약을 체결할 집주인이 사기꾼일 수도 있고 공인중개사와 한통속일 수도 있기 때문에 혹시 모르니 집주인과 공인중개사도 살펴볼 필요가 있습니다. 흉흉한 세상이니깐요.
1. 믿을 수 있는 공인중개사 확인
자격 없는 사람들이 부동산 거래를 하는 경우 문제가 될 수 있기 떄문에, 공인중개사 자격증이 있는 중개업자인지, 중개사무소가 시군구청에 정식으로 등록되어 있는지 확인하는 것이 필요합니다. 시군구청에 문의하거나 한국공인중개사협회 > 정보마당 > 개업공인중개사검색을 통해 확인할 수 있습니다.
2. 집주인 신원 확인
계약을 하려는 집주인이 실제 소유주인지 확인이 필요합니다. 사기꾼이 집주인 행세를 하며 보증금을 편취해 갈수도 있기 때문입니다. 따라서 등기부등본과 집주인의 신분증을 대조하여 실제 집주인이 맞는지 반드시 확인해야 합니다. 혹여 대리인과 계약을 체결할 경우 집주인의 위임장 및 인감증명서를 요구하는 것이 안전합니다.
3. 등기부등본 확인
등기부등본에는 ①집주인이 누구인지 ②해당 건물에 담보나 다른 권리가 설정되어 있는지 등의 정보를 기재한 공적 장부입니다. 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 확인할 때는 반드시 계약 당일 최신버전의 등기부등본을 확인해야 합니다
- 표제부 : 건축물의 기본 정보 (주소지, 면적 등)
- 갑구 : 집 소유권 정보
- 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 정보 (근저당권, 임차권등기명령 등)
1. 주소/위반건축물 여부 확인 (표제부)
내가 계약하려는 집에 대한 정보가 맞는지 표제부에 적힌 주소와 계약할 주소가 일치하는 지 확인해야 합니다. 또한, 건축물대장의 주소와 비교하여 위반 건축물인지 여부를 파악합니다. 계약할 집이 표제부에 존재하지 않는다면 위반 건축물일 가능성이 큽니다. 위반 건축물일 경우 철거 위험이 있으며, 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵습니다.
*주택임대차보호법 : 주택 임대 시 세입자의 권리를 보호하고 안정적인 임대차 계약을 보장하기 위해 마련된 법률
2. 실 소유주 확인(갑구)
등기부등본 상 나와 있는 집의 소유주와 내가 계약할 집주인이 일치하는 지 확인해야 합니다. 혹여 대리인과 계약을 체결해야 하면 반드시 집주인의 위임장을 확인하고, 소유주가 여러명이라면 나머지 소유자들의 동의를 확인해야 합니다.
3. 근저당권, 임차권등기명령 확인 (을구)
전세사기를 예방하는데 있어서 가장 중요한 단계입니다. 내가 계약할 집에 근저당권이 설정되어 있는지, 임차권등기명령이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 근저당권과 임차권등기명령이 있으면 보증금을 돌려받을 확률이 적어지므로 둘 중 하나라도 있는 집이라면 피하는 것이 안전합니다.
*근저당권 : 집을 담보로 대출을 받을 때 설정되는 권리. 대출을 갚지 못하면 담보로 한 집이 경매로 넘어가고, 대출기관이 돌려 받기 때문에 보증금을 돌려받을 가능성이 낮아짐.
*임차권등기명령 : 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 이 사실을 등기부등본에 기재하는 것. 즉 등기부등본에 임차권등기명령이 있다는 것은 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 이력이 있다는 것이므로 신뢰할 만한 집주인은 아닙니다.
4. 건축물대장 확인
건물이 불법적으로 지어진 위반 건축물인지 여부를 확인하는 절차입니다. 위에서 언급했던 등기부등본 표제부와 비교해서 주소가 일치하는지 여부를 확인하면 됩니다. 위반 건축물일 경우 철거 위험이 있고, 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵습니다.
5. 표준 임대차 계약서 확인
표준 임대차 계약서는 임대차보호법에 따라 작성되어 있는 공식 문서로, 법적으로 세입자와 집주인 양 당사자 간의 이해관계를 공정하게 반영합니다. 중개업자나 집주인이 자체적으로 작성한 계약서를 사용할 경우 불리한 조항이 포함될 위험이 높기 때문에, 표준 임대차 계약서를 사용하는 것이 안전합니다.
① 계약서 작성
- 보증금, 월세 금액/지급방식/지급일 정확히 기재
- 계약기간, 갱신조건 확인 : 보통 2년 기준으로 설정, 임대차 만료 2개월전까지 집주인에게 계약 갱신 청구 가능 (문자 또는 서면 의사 전달 필수)
② 특약사항 설정
- 전세대출 특약
: 전세대출을 받는 경우 필요하며, 대출 미승인으로 인한 계약 해제 시 세입자가 보증금을 안전하게 반환 받을 수 있는 장치입니다.
- 임대인은 임차인의 전세대출에 적극적으로 협조한다.
- 임대인은 대출 실행 시 질권 설정, 채권양도에 동의한다.
- 본 계약은 임차인의 전세자금 대출 실행을 전제로 한다.
- 보증보험 특약
: 보증보험 가입하는 경우 필요하며 (무조건 가입해야 합니다..), 임대인의 귀책 사유나 임대차 목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절되었을 때 계약 해제 및 보증금 반환을 요구할 수 있는 장치입니다.
- 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 협조한다
- 임대차 목적물의 하자로 인한 보증보험 미승인 시 계약 해제
- 기타
- 잔금 처리 전 계약 매물로 근저당 잡고 대출 불가, 어길 시 계약을 무효로 한다 : 깨끗한 등기부등본을 보여주고 계약을 유도한 후, 잔금 처리 이전에 근저당을 잡는 사기 경우를 방지합니다
- 선순위보증금이 00원 임을 확인했고, 사실과 다를 시 계약 무효로 한다 : 다가구주택인 경우, 선순위보증금이 있을 가능성이 있으나 개인정보보호법 상 계약서 작성 이후에 선순위보증금이 확인 가능하므로 이를 악용해 선순위 보증금을 속이는 경우를 방지합니다.
6. 보증보험 가입 가능여부 확인 ★
보증보험 가입 가능여부 확인은 가장 중요한 단계입니다. 보증보험 가입 요건만 충족해도 사기 당할 확률이 낮아질 뿐 아니라, 보증보험에 가입하면 사기를 당하더라도 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 필수적으로 가입해야 합니다. 보증보험 가입 요건은 여러가지가 있는데, 아래 대표적인 것만 확인하고 상세 내용은 HUG인터넷보증에서 확인 가능합니다.
- 아파트, 다세대 빌라, 오피스텔(주거용) 중 하나
- 계약서상 임차인과 신청인이 동일
- 전입신고 및 확정일자 완료
- 공인중개사 통해 계약 완료
- 해당 집의 임차인은 본인 1명
- 임대보증금 지불 완료
- 집 주인이 개인(내국인)
- 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해 사항 없음
- 보증금+선순위보증금+융자를 합한 금액이 주택가격의 90% 미만
보증보험 가입은 계약 완료 이후 진행할 수 있기 때문에, 계약 이전에 보증보험 가입 가능하다고 속이고 계약을 진행할 수도 있습니다. 따라서 가능 여부는 공인중개사의 말만 믿지 말고 가입 가능한 지 스스로 확인 해봐야 합니다. 가입방법이나 필요서류는 조만간 다른 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.
7. 임대인 세금체납 이력 확인
집주인이 신뢰할 만한 사람인지를 간접적으로 체크할 수 있는 항목입니다. 국세, 지방세 등 세금을 미납한 이력이 있다면 나의 보증금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문에 한 번쯤 짚고 넘어가면 좋습니다. 당일 정부24에서 무료로 세금체납이력 확인이 가능하니, 계약 전 집주인에게 요청하셔서 혹시 모를 상황에 대비하시면 되겠습니다.
이상 전세사기 방지를 위한 7가지 체크리스트였습니다. 위의 내용은 간략하게 정리하였으니 아래 이미지를 캡쳐하거나 다운 받아서 꼼꼼히 확인하시고 안전한 계약하시길 바라겠습니다.
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